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점포 ,구분상가, 사무실, 상가건물에 임차인이 전입신고를 한다면?

  • 2022-09-23 13:22:03
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전입신고는 전월세 등 주택임대차에서 아주 중요합니다.

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는

전입신고와 실제거주(점유), 확정일자가 필수 요건이기 때문입니다.

(전입신고와 실제거주는 다릅니다 )

 

예전에는 간혹 상가나 점포에 방이 달려있고

임차인이 그 점포를 임대해서 방은 주거용으로 사용하면서 전입신고를 하는 경우가 있었습니다.

실제 주거를 할 수 있도록 방이 꾸며져있기에 임차인이 임의로 전입신고를 하기도 했겠고,

주택수가 집을 팔때 중과세되거나 양도소득세 비과세에 영향을 미치지 않았었기에 별 문제가 되지않았겠습니다.

 

 

그러나 예전과 달리 과세당국에서는 철저히 실제이용현황으로 과세를 하기 때문에 주거용과 업무용의 구분이 확실해야합니다.

그렇지 않으면 임대인에게 예기치않은 세금이 발생할 수가 있습니다.

분양상가나 사무실 건물 상가건물에 임차인 임의로 전입신고를 해 놓은 상황이 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

만약 임대인에게 그 상가나 사무실 외에 보유하고 있는 다른 주택이 하나 있어서 매도하는 경우에 느닷없는 양도소득세가 발생될 수도 있기 때문입니다.

 

 

임대인 입장에서는 1가구 1주택 비과세요건이 갖추어진 주택을 매도하는데도,

임대인의 허락없이 임차인이 점포에 전입신고를 했기 때문에 그 점포부분이 주택으로 간주되어서 1가구 2주택으로 계산이 될 수도 있겠습니다.

 

 

임대인 (건물주, 상가주인)에게 전입신고하겠다고 고지하지 않았고

임대인이 전입신고를 승낙한 경우가 아닌데도 임차인이 별 문제 없겠거니하고

상가나 사무실에 일방적으로 전입신고를 하였을 때,

세무당국에서는 주택으로 판단하기 때문에 소유자(임대인)의 주택수가 늘어나서

양도소득세 상에 불이익을 받을 수 있기 때문에 임대인은 상가에 전입신고를 승낙해서는 안되겠습니다.

 

 

상가를 보유한 경우에는 본인의 주택을 매매하고자 할 때 혹시 상가에 전입신고가 되어있는 지 확인할 필요가 있겠습니다.

상가 임대 시에는 반드시 계약서에 임차인은 전입신고를 할 수 없다는 항목을 명시하고

임차인이 그를 어길 시는 그에 따른 금전적 손해를 임대인에게 배상하여야 한다는 내용도 함께 명시하면 좋겠습니다.

 

 

상가 매매 시에도 매도인과 매수인은 반드시 임차인과의 임대계약서에 전입신고는 할 수없다는 문구가 명시되어 있 는 지를 확인하는 것도 필요하겠습니다.

만약 되어있지 않을 시에는 추가로 임차인에게 전입신고를 할 수 없다고 고지하는 것도 좋겠습니다.

 

 

상가 매매시에는 매도인에게 요청하여 상가임대차현황과 전입신고현황을 확인하도록 하세요.

가끔 기존에 계약했던 임차인들이 슬쩍 전입신고를 해놓고 있다가 계약만료시 퇴거하지 않고 이사간 경우도 있습니다.

이럴 때는 해당 주민센터에 확인하여 주민등록 말소를 신청하면 됩니다.

 

 

상가에 주민등록만 옮겨놓았다고해서 주택으로 보지는 않습니다.

실질과세원칙에 따라 주거용이 아닌 상가로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않을 것이기 때문입니다.

하지만 그 판단은 세무담당관이 하는 것이고,

어떤 경우든지 주택이 아니라는 소명은 상가의 소유주가 해야하므로 번거로운 일이 발생할 수 있는 소지를 만들지 않는 게 최선이라고 생각합니다.

 

상가건물에 임차인이 주거용으로 사용을 하기위해 전입신고를 하는 것은 임대인에게 동의를 받아야 하는 사항입니다.

사실상 주거공간은 주택으로 본다는 거죠. 점포가 생활할 수있도록 주거시설이 되어있으면 전입신고를 할 수 있고 주택임대차보호법의 보호도 받을 수 있겠습니다.

 

임차인이 상가를 계약한 후 임대인의 동의없이 임의로 주거용으로 개조한 경우는 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다.

임대인의 입장에서는 상가로 임대했는데 전입신고를 하면 용도 외의 사용이 되어 임차인에게 임대차계약의 해지를 요구할 수 있겠습니다.

 

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