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양도소득세 계산하는 방법

  • 2022-07-26 16:46:32
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양도 소득세란 부동산을 매수했을 때의 금액과 매도했을 때의 금액 차이에 대하여 내는 세금이다. 이 차액이 클수록 많은 세금을 내고 만약 차액이 없거나 마이너스이면 양도소득세는 납부하지 않는다.

아파트나 주택을 매수할 때는 나중에 시세차익을 노리고 매수하는 분들이 많은데 상가는 시세차익과는 거리가 멀다고 생각하시는 분들이 많다. 이 말은 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다.

입지가 좋고 상권이 좋다면 오히려 주택보다도 더 많은 시세차익을 볼 수 있는 것이 상가투자의 매력이다. 그렇기 위해서는 상권분석을 이해를 해야 하고 상가를 보는 안목도 있어야 한다.

상가는 취득 시 4.6%의 취득세를 납부한다. 이는 주택의 취득 금액에 따른 1.1%-3.5%에 비하여 높은 세율이다.

반면 양도소득세는 주택이 조정 대상 지역의 2주택이거나 3주택 이상이냐에 따라 기본세율에 추가적으로 10%-20%를 중과세되고 있는 것과는 차이가 난다. 그래서 상가 매매 시에는 주택보다 상대적으로 낮은 양도소득세를 납부하는 경우들이 있다.

상가의 양도소득세는 처음 매수 후 1년이 지나지 않았다면 50%, 2년 미만이라면 40%의 양도소득세의 적용을 받는다.

상가를 2년 이상 보유하고 있었다면 기간에 따라 6-42%의 일반 세율을 적용 받게 된다.

보유기간이란 해당 부동산을 처음 취득일로부터 양도일까지를 이야기하는 것이다.

양도일은 잔금 지급을 한 날을 기준으로 생각하면 되고, 만약 잔금 지급전에 소유권 이전 등기가 먼저 되었다면 등기접수일이 양도일이 되는 것이다.

과세 표준을 구하는 방법은

먼저 양도가액에서 취득가액을 빼고 추가적으로 들어간 필요경비를 공제한다.

필요경비란 처음 취득 시 낸 취득세 및 중개 수수료, 법무사 비용 등이다. 양도차액이 나오고 이 양도차액에서 장기보유특별공제를 빼주게 되면 양도소득금액이 나오게 된다. 양도 소득금액이 나오면 기본공제 250만원을

공제(1년에 1회) 하고 나면 과세표준이 된다. 그리고 해당 세율을 곱하면 양도소득세를 계산할 수 있다.

[ 양도 소득세 = 과세표준 * 해당 세율 ]

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